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Eine zu billige Vermietung kann steuerliche Nachteile mit sich bringen. Solche Unannehmlichkeiten können Sie vermeiden, indem Sie sich am niedrigsten Wert der Preisspanne laut Mietspiegel orientieren.
Überlässt ein Vermieter einem Verwandten eine Wohnung und verlangt dafür weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Miete, darf er die Werbungskosten nicht in voller Höhe, sondern nur anteilig abziehen (§ 21 Abs. 2 EStG).
Das muss aber nicht sein. Wer die Untergrenzen des örtlichen Mietspiegels ausreizt, der muss keine steuerlichen Nachteile in Kauf nehmen. Denn das Finanzamt darf als Vergleichsmiete nicht einen Mittelwert laut Mietspiegel ansetzen. Entscheidend ist der niedrigste Wert der ortsüblichen Preisspanne.
Als Vermieter einer oder mehrerer Wohnungen können Sie folgende Ausgaben
steuermindernd geltend machen und damit zur Reduzierung Ihrer Steuerabgaben aus Vermietung und
Verpachtung beitragen:
Weniger Abwassergebühren Wer Wasser nicht in der Kanalisation versickern lässt, sondern damit
seinen Garten wässert, muss auf Antrag weniger Abwassergebühren bezahlen. Vorausgesetzt,
der Gartenbesitzer kann die Menge mithilfe eines geeichten Wasserzählers
nachweisen. So entschied der Verwaltungsgerichtshof Mannheim am 19.3.2009 (Az.: 2 S 2650/98).
Mit einer Bauwesenversicherung sichern Sie sich vor mutwilligen Beschädigungen und Diebstählen beim Rohbau ab. Die Prämien für diese Versicherung können Sie als Werbungskosten geltend machen.
Betriebskosten Die Kosten für die Müllabfuhr, den Hausmeister oder die Grundsteuer gehören zu den sofort abziehbaren Werbungskosten. Sogar diejenigen Betriebskosten, die Sie nicht auf Ihre Wohnungsmieter umlegen können, zählen dazu wie z. B. die Verwaltungskosten wie Portokosten oder die Kosten für die neue Lampe im Treppenhaus.
Büromaterialien Kaufen Sie neue Mietvertragsformulare, Mappen, Ordner, Papier, Briefumschläge, Disketten, Stifte, Büroklammern, Briefumschläge oder Briefmarken, sollten Sie sich dafür unbedingt Belege geben lassen.
Breitbandkabel Installieren Sie für Ihre Mieter im Haus nachträglich einen Breitbandkabelanschluss, können Sie diese Kosten als Werbungskosten abziehen.
Bausparvertrag Steht der Abschluss Ihres Bausparvertrags in engem wirtschaftlichem Zusammenhang mit Ihrem Hausbau, gelten die Abschlussgebühren als Werbungskosten.
Erhaltungsaufwand Alle Ausgaben, die für die laufende Instandhaltung bzw. für Reparaturen an Ihrem vermieteten Haus- und Grundbesitz entstehen, gehören zum sofort als Werbungskosten abzugsfähigen Erhaltungsaufwand. Beispielsweise die Kosten für den neuen Anstrich, das neue Dach, die neuen Fenster, die neue WC-Schüssel oder die Reparaturrechnung für die Heizungsanlage.
Fachliteratur Für fachbezogene Literatur, die Sie im Buchhandel erstehen, sollten Sie sich unbedingt eine Rechnung geben lassen. Bitten Sie den Buchhändler, auf der Quittung den Buchtitel und den Autor zu vermerken. So gehen Sie Ärger mit dem Finanzamt aus dem Weg.
Fahrtkosten Typische Fahrtkosten, die Sie als Werbungskosten abziehen dürfen, sind: Die Fahrt zum Mietobjekt, um eine Wohnungsabnahme durchzuführen oder um dem neuen Mieter die Wohnung zu übergeben. Oder wenn Sie sich mit Handwerkern in der Mietwohnung treffen, um erforderliche Reparaturarbeiten zu besprechen oder dort selbst etwas zu reparieren. Oder wenn Sie schnell zum Baumarkt fahren, um dort Material zu kaufen.
Diese betragen seit 1.1.2001 0,30 € je gefahrenem Kilometer. Aufwendungen für Bus-, Bahn-, Taxi- und Flugkosten sind in der nachgewiesenen Höhe abzugsfähig.
Finanzierungskosten Alles, was zu den Finanzierungs- bzw. Geldbeschaffungskosten zählt, sind Werbungskosten.
Typische Finanzierungskosten sind:
Bereitstellungszinsen, Gebühren für Ausfallbürgschaften, Gebühren für das Vermitteln eines Darlehens, Notarkosten und Gerichtsgebühren für das Bestellen einer Hypotheken- oder Grundschuld, Schätzgebühren, Umschuldungskosten.
Kontoführungsgebühren Sie können sämtliche Bankgebühren, die mit dem Verwalten des Mietobjekts zusammenhängen, als Werbungskosten von der Steuer abziehen. Beispielsweise wenn die Mieten auf Ihrem Konto eingehen und Sie von diesem Konto Betriebskostenrechnungen wie z.B. die Grundsteuer oder Versicherungsbeiträge überweisen. Am besten nachweisen können Sie diese Gebühren, indem Sie sich ein gesondertes Mietkonto bei der Bank einrichten.
Im Regelfall wird Ihnen das Finanzamt problemlos 15 € anerkennen.
Schuldzinsen Schuldzinsen, die unmittelbar mit Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängen ( z.B. vermietetes Haus mit einem Darlehen umbauen, modernisieren oder instand halten), zählen zu den Finanzierungskosten. Diese können Sie ebenso wie die Anschaffungskosten grundsätzlich im Zahlungszeitpunkt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.
Versicherungen Prämien für Feuer-, Wasser-, Sturm-, Haftpflicht-, Ölhaftpflicht- und Mietausfallversicherungen, sind Werbungskosten.
Werkzeug Kaufen Sie z.B. eine Leiter, um die Glühbirnen auszuwechseln, stellt das eine typische Erhaltungsmaßnahme dar. Die Kosten für die Leiter sind also sofort abzugsfähige Werbungskosten.
Dies gilt allerdings nur, wenn Sie die einzelne Maschine ohne Umsatzsteuer maximal 410 € gekostet hat (475,60 inklusive Umsatzsteuer). Ist der Kaufpreis höher, müssen die Werkzeuge als selbstständiges Wirtschaftsgut über die gewöhnliche Nutzungsdauer linear abgeschrieben werden.
